{"id":66709,"date":"2023-06-29T12:48:12","date_gmt":"2023-06-29T12:48:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.africa-press.net\/congo-kinshasa\/politique\/immobilier-a-kinshasa-pourquoi-la-capitale-congolaise-est-lune-des-villes-les-plus-cheres-au-monde-partie-3-oasis-kodila-tedika"},"modified":"2023-06-29T12:53:46","modified_gmt":"2023-06-29T12:53:46","slug":"immobilier-a-kinshasa-pourquoi-la-capitale-congolaise-est-lune-des-villes-les-plus-cheres-au-monde-partie-3-oasis-kodila-tedika","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.africa-press.net\/congo-kinshasa\/economie\/immobilier-a-kinshasa-pourquoi-la-capitale-congolaise-est-lune-des-villes-les-plus-cheres-au-monde-partie-3-oasis-kodila-tedika","title":{"rendered":"Immobilier \u00e0 Kinshasa : pourquoi la capitale congolaise est l’une des villes les plus ch\u00e8res au monde ?(Partie 3) Oasis Kodila Tedika*"},"content":{"rendered":"

Africa-Press – Congo Kinshasa. <\/strong><\/span>Pourquoi le prix de l\u2019immobilier serait de plus en plus cher ? Le prix de l\u2019immobilier a\u0300 Kinshasa est sure\u0301value\u0301. Les constructions augmentent a\u0300 un rythme effre\u0301ne\u0301. Telle est la conviction de la majorite\u0301 de gens. D\u2019abord les chiffres : le secteur de BTP est parmi le plus dynamique de la ville, avec un taux de croissance moyenne de 12,4 % entre 2006-2018. En moyenne, elle a contribue\u0301 autour de 1,07 dans le Produit Inte\u0301rieur Brut (PIB) \u2013 ensemble de richesse de la ville. Les chiffres sont du cadrage macroe\u0301conomique. S\u2019agissant du prix, selon les donne\u0301es de Global Property Guide, l’impo\u0302t pre\u0301leve\u0301 sur le revenu annuel moyen d’un appartement\/proprie\u0301te\u0301 locatif dans le pays est base\u0301 sur un revenu locatif brut de 1 500 $\/mois. A\u0300 en croire les donne\u0301es de Numbeo, le rapport prix\/revenu serait de 44,4. Le rapport prix\/loyer dans le centre-ville s\u2019e\u0301le\u0300ve a\u0300 12,71 contre 6,21 en dehors du centre-ville. Quant au rendement locatif brut, il est de 7,87 % dans le centre-ville contre 16,10 % hors centre-ville. Dans un Rapport de la Banque mondiale de 2018, on y lit que le marche\u0301 foncier est distordu. Pour preuve, a\u0300 la pe\u0301riphe\u0301rie de Kinshasa, on y trouve \u00ab des parcelles de 20 me\u0300tres carre\u0301s a\u0300 un prix de 4 000 dollars ou\u0300 60 % de la population vit avec moins de 1,25 dollar par personne par jour \u00bb. Aujourd\u2019hui, une parcelle de superficie similaire peut facilement cou\u0302ter 100 000 dollars a\u0300 un point me\u0301dian entre l\u2019extre\u0302me pe\u0301riphe\u0301rie et le centre-ville, selon notre propre observation. Ce n\u2019est donc pas pour rien que Kinshasa caracole a\u0300 la te\u0302te des villes les plus che\u0300res le plus souvent dans les diffe\u0301rents classements.<\/b><\/p>\n

Re\u0301sumons les chroniques pre\u0301ce\u0301dentes. Non, la dynamique e\u0301conomique et le marche\u0301 du travail kinois ne peuvent expliquer la situation immobilie\u0300re de la ville. Oui, le cou\u0302t de construction est un facteur explicatif a\u0300 ne pas ne\u0301gliger. Mais est-ce le seul facteur ? Naturellement, non.<\/p>\n

La de\u0301mographie est autant dire au c\u0153ur de l\u2019explication du prix de l\u2019immobilier. La de\u0301mographie de la ville est importante : de 2005 a\u0300 2020, la croissance de\u0301mographique a e\u0301te\u0301 de 0,86 %. De manie\u0300re absolue, aujourd\u2019hui, Kinshasa, c\u2019est 16 millions d\u2019a\u0302mes, soit une densite\u0301 de\u0301mographique de 27193,3km2. A\u0300 ceci, il faut compter sur le fait que la ville est de\u0301finie de manie\u0300re a\u0300 ce que l\u2019essentiel de sa superficie \u2013 plus de 70 % \u2013 (Maluku, la densite\u0301 de\u0301mographique la plus insignifiante de la ville) n\u2019est pas habite\u0301e. Une re\u0301partition spatiale tre\u0300s ine\u0301gale, cre\u0301ant une concentration urbaine et e\u0301conomique, particulie\u0300rement vers le district de la Lukunga.<\/p>\n

Cette concentration urbaine fait toute la diffe\u0301rence. En effet, le prix du terrain sous-jacent de\u0301pend de la localisation. Kinshasa n’y e\u0301chappe pas. Quoique l\u2019on ne dispose pas de prix relatif au m2 des terrains par rapport a\u0300 la Gombe de manie\u0300re pre\u0301cise, les chiffres de Numbeo fournissent une approximation inte\u0301ressante : le loyer par mois d\u2019un appartement (une chambre) au centre-ville e\u0301quivaut en moyenne a\u0300 1.871,43 $, alors qu\u2019en dehors du centre-ville, le loyer est divise\u0301 par 3,04. Quant au prix au me\u0300tre carre\u0301 pour acheter un appartement au centre-ville, il se situe a\u0300 6.170,63 $, soit 6,6 fois plus e\u0301leve\u0301 en dehors du centre-ville. E\u0301videmment, ce diffe\u0301rentiel s\u2019explique aise\u0301ment : la fourniture de biens publics (l\u2019eau, l\u2019e\u0301lectricite\u0301 ou les routes) vers le centre-ville fait toute la diffe\u0301rence. A\u0300 cette offre de biens publics s\u2019ajoute naturellement la ge\u0301ographie e\u0301conomique de la ville qui pe\u0300se sur la balance.<\/p>\n

En outre, cette demande de l\u2019immobilier, porte\u0301e par une densite\u0301 de\u0301mographique ine\u0301galement re\u0301partie, exerce une pression non ne\u0301gligeable sur une offre formelle faible. Et, ce dans un contexte ou\u0300 la planification urbaine pose proble\u0300me. A\u0300 propos, le Rapport de la Banque mondiale susmentionne\u0301 spe\u0301cifie que le \u00ab tout dernier sche\u0301ma directeur de Kinshasa date de 1976. Et seulement 6,4 % de la superficie de la ville fait l\u2019objet de constructions planifie\u0301es et d\u2019une bonne viabilisation. Les rues des quartiers pe\u0301riphe\u0301riques adoptent des sche\u0301mas ale\u0301atoires, e\u0301tant donne\u0301 que la seule planification suivie est celle des squatteurs et de l\u2019allocation coutumie\u0300re. \u00bb En conse\u0301quence, la ville s\u2019e\u0301tend, avec elle un de\u0301ficit en logement qui ne cesse de grandir et un diffe\u0301rentiel entre les zones recule\u0301es et les zones plus proches du centre-ville, plus attrayantes pour des raisons e\u0301videntes et donc plus che\u0300res.<\/p>\n

Hormis la de\u0301mographie et la ge\u0301ographie e\u0301conomique de la ville, les conditions de cre\u0301dit sont normalement de\u0301terminantes dans le marche\u0301 de l\u2019immobilier. Lorsque le taux d\u2019inte\u0301re\u0302t baisse, la capacite\u0301 d\u2019emprunt augmente presque proportionnellement. Plus le taux d\u2019inte\u0301re\u0302t est important, plus les charges d\u2019emprunts vont peser et affecter le rendement locatif de l\u2019investissement. Par voie de conse\u0301quence, le taux d\u2019inte\u0301re\u0302t est une variable cle\u0301 pour un investisseur immobilier. Eu e\u0301gard a\u0300 ces e\u0301le\u0301ments, la croissance des loyers \u2013 suppose\u0301e e\u0302tre porte\u0301e par la croissance e\u0301conomique et\/ou de\u0301mographique \u2013 et le taux d\u2019inte\u0301re\u0302t se comportent comme des forces oppose\u0301es. Dans cette logique, la valorisation du bien immobilier de\u0301pend donc de l\u2019e\u0301cart entre le taux d\u2019inte\u0301re\u0302t et la croissance. Les prix s\u2019envoleront davantage par rapport aux loyers si la diffe\u0301rence est moindre.<\/p>\n

Le graphique ci-dessous ne montre aucune relation entre le cre\u0301dit a\u0300 la construction et les conditions du marche\u0301 (taux d\u2019inte\u0301re\u0302t nominal et taux d\u2019inte\u0301re\u0302t re\u0301el). Mutatis mutandis, on peut penser que cette logique pre\u0301vaut a\u0300 Kinshasa ou\u0300 l\u2019essentiel d\u2019ailleurs de ces cre\u0301dits sont accorde\u0301s. On ne voit pas les immeubles dans le cre\u0301dit au secteur de construction. Pour saisir l\u2019ampleur de cette absence, en 2020, le cre\u0301dit dans ce secteur ne repre\u0301sentait que 65 millions d\u2019USD. Peut-on vraiment expliquer autant de constructions d\u2019immeubles qui pullulent a\u0300 Kinshasa avec une telle somme, qui, du reste, porte pour tout le pays ? Aussi, le cre\u0301dit accorde\u0301 a\u0300 ce secteur demeure faible et n\u2019a repre\u0301sente\u0301 que 1,8 % de l\u2019ensemble de cre\u0301dits provenant du secteur bancaire congolais en 2020. Les pics n\u2019ont e\u0301te\u0301 constate\u0301s qu\u2019en 2004 avec une part a\u0300 ce secteur de l\u2019ordre de 5,4 %, 6,4 % en 2009 et 7,1 % en 2012. En valeur nominale, les pics n\u2019ont e\u0301te\u0301 remarque\u0301s qu\u2019en 2012 avec 103,3 millions d\u2019USD et 104,9 millions d\u2019USD en 2016. Ces pics n\u2019ont jamais coi\u0308ncide\u0301 avec le rythme de construction, me\u0302me si on introduit un de\u0301calage entre l\u2019obtention du cre\u0301dit et le de\u0301but des travaux de construction.<\/p>\n

Evolution des taux d\u2019inte\u0301re\u0302t et de cre\u0301dit au secteur de la construction<\/p>\n

Source : A\u0300 partir des donne\u0301es de diffe\u0301rents Rapports annuels de la Banque Centrale du Congo<\/b><\/p>\n

La faiblesse de la taille du cre\u0301dit trahit les distorsions du marche\u0301 financier congolais. D\u2019abord, le phe\u0301nome\u0300ne de credit crunch, le rationnement de cre\u0301dit. E\u0301tant donne\u0301 la pre\u0301fe\u0301rence kinoise de vouloir e\u0302tre proprie\u0301taire, il est clair que ce credit crunch est possible. Selon les donne\u0301es de l\u2019Enque\u0302te nationale EGI-ODD de 2020, 1,2 % des kinois de 18 ans et plus a sollicite\u0301 un cre\u0301dit au cours de 12 derniers mois. Pre\u0300s de 54 % de kinois de 18 ans et plus ont pu obtenir le cre\u0301dit au cours de 12 derniers mois, selon la me\u0302me source. Bien entendu, il n\u2019est pas e\u0301tonnant, dans une telle configuration, que la Banque mondiale ait classe\u0301 la RDC a\u0300 la 152e place sur 190 pays pour la facilite\u0301 d\u2019acce\u0300s au cre\u0301dit dans le dernier Doing bussiness. Ensuite, non seulement que le cre\u0301dit est rare, il est e\u0301galement tre\u0300s cher : dans la capitale, selon Numbeo, l\u2019hypothe\u0300que moyenne en pourcentage du revenu vaut actuellement 933,09 % par rapport a\u0300 506.23 % en juillet 2021. Cela repre\u0301sente une augmentation de 426,86 points de pourcentage.<\/p>\n

E\u0301norme ! Dans la me\u0302me logique, a\u0300 en croire CAHF Africa Housing Finance, la RDC offre des pre\u0302ts hypothe\u0301caires a\u0300 des taux pouvant aller a\u0300 25 %, et pour une dure\u0301e tre\u0300s limite\u0301e, ce qui indique, dans l\u2019ensemble, des de\u0301faillances dans le marche\u0301 financier.<\/p>\n

Bref, les promoteurs ne s\u2019appuient pas sur le marche\u0301 des capitaux pour obtenir des financements, et quand cela arrive, il n\u2019est pas a\u0300 exclure que les conditions difficiles du marche\u0301 financier soient a\u0300 la base de prix important de l\u2019immobilier. A\u0300 ce facteur financier, il ne faut pas ne\u0301gliger la dynamique de\u0301mographique et la ge\u0301ographie e\u0301conomique. To be continued…<\/p>\n

*Oasis KodilaTedika est un e\u0301conomiste et auteur re\u0301cemment du livre Financement du de\u0301veloppement en RDC : diagnostic, opportunite\u0301s et perspectives.<\/p>\n

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